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¿Cuáles son los precios de alquiler y venta de inmuebles y qué barrios son los más caros y más baratos?

¿Cuáles son los precios de alquiler y venta de inmuebles y qué barrios son los más caros y más baratos?

La información de Inmuebles Data, un proyecto de El País y Gallito Luis

En febrero, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmueblesy de alquileres respecto a enero de este año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 110.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró una nueva reducción en la oferta de propiedades. En este caso, en febrero cayó 2,77% frente a enero.

Respecto a febrero de 2021 hay 6,92% menos propiedades en el mercado inmobiliario.

El descenso se explica tanto por una menor oferta de apartamentos (-3,23% respecto a enero) como de casas (-0,24% frente a enero).

Un dato adicional es que es la menor cantidad de propiedades ofertadas en el mercado inmobiliario desde septiembre de 2020, que es cuando empieza la serie de Inmuebles Data.

Precios de venta de inmuebles ofrecidos en Montevideo

El valor de venta de viviendas solicitado subió en febrero, tras cuatro caídas consecutivas. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades se incrementaron 0,34% en febrero respecto a enero. Al comparar con febrero de 2021 los precios solicitados para vender viviendas bajaron 6,57%.

El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en febrero respecto a enero de 0,25%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una disminución de 0,16% en febrero respecto a enero.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.449 en febrero, US$ 2.451 en enero, US$ 2.461 en diciembre, US$ 2.455 en noviembre y US$ 2.479 en febrero de 2021.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.599 el m2) o de una casa (US$ 1.673 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 166.366 en febrero. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 294.448 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 209.036 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios informados) es US$ 152.000.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.729 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.658 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.340 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. En febrero, los tres tuvieron una baja en el precio del m2.

Barra de Carrasco, Carrasco, Punta Carretas, Malvín y Punta Gorda tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. Carrasco Norte y Pocitos Nuevo completan los 10 más caros con precios de US$ 2.957 y US$ 2.951 el m2 respectivamente.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardines del Hipódromo (US$ 552 el m2), Las Acacias (US$ 669 el m2) y Punta Rieles (US$ 713).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 3.298), Puerto Buceo (US$ 2.645) y Punta Carretas (US$ 2.590). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 453 el m2), Casavalle (US$ 536) y Casabó (US$ 537).

Precios de alquiler de inmuebles ofrecidos en Montevideo

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en febrero 5,33% respecto a enero, lo que implicó el cuarto aumento consecutivo (se había incrementado 5,14% en enero, 1,02% en diciembre y 1,49% en noviembre, siempre frente al mes previo).

Respecto a febrero de 2021 el precio de los alquileres lleva un alza de 9,22%

El índice para apartamentos subió 5,59% en febrero frente a enero. En tanto, el índice de precios de alquiler para casas aumentó 1,16% en febrero frente a enero de 2021.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 36.376. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 32.494) o de una casa ($ 63.603). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en febrero de un apartamento era de $ 35.454 y el de una casa era de $ 52.272.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 110.801), Punta Gorda ($ 100.440 promedio por mes), Carrasco ($ 98.929), Puerto Buceo ($ 97.942), y Punta Carretas ($ 63.873). Completan los 10 más caros, Pocitos ($ 46.507) Villa Biarritz ($ 45.727), Pocitos Nuevo ($ 41.153), Malvín ($ 34.710) y Buceo ($ 34.026).

En ese top 10, bajaron los precio en febrero respecto a enero en Punta Gorda, Carrasco, Puerto Buceo y Villa Biarritz, en el resto subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Punta Rieles ($ 10.504), Jardines del Hipódromo ($ 10.658), Manga ($ 10.923), Maroñas ($ 11.438), Piedras Blancas ($ 11.490), Cerro ($ 11.797), Paso de la Arena ($ 11.850), Nuevo París ($ 12.196), Ituzaingó ($ 12.839), Las Acacias ($ 13.276).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 194.707 por mes), Punta Carretas ($ 142.752), Punta Gorda ($ 140.014), Pocitos Nuevo ($ 135.171) y Pocitos ($ 99.469).

En cambio, los más baratos son: Ituzaingó ($ 15.044), Villa García ($ 15.166), Piedras Blancas ($ 15.474), Las Acacias ($ 15.476), Manga ($ 14.577 por mes).

Precios y ciclo de vida

Un elemento que determina el interés en la situación del mercado inmobiliario es el ciclo de vida de las personas y las familias. No participa de la misma manera un inversor que busca renta, quien acaba de insertarse en el mercado laboral y con sus primeros ingresos quiere independizarse, quien decide formar una familia, o quien está por hacer la misma más numerosa.

En general para cada etapa del ciclo de vida se dará la opción de alquilar o de comprar. Las excepciones son la etapa que se supone de ingreso al mercado donde sólo se despliega la opción por alquiler (monoambiente), o la que se supone de mayor capacidad de acceso a capital para compra donde sólo se muestra la opción compra (casas de tres dormitorios).

Los precios de alquileres tienen como gran destaque que en el período mayo 2021 (cuando se hizo este análisis) hasta febrero, el precio pedido para monoambientes ha subido un 6%, hasta $ 18.583 en promedio. Es una suba destacada respecto a las demás soluciones y hay dos principales fuerzas que pueden estar operando: demanda por esta solución y construcción de este tipo de propiedades en zonas de valor elevado.

Para irse a vivir en pareja, un apartamento de un dormitorio tiene un precio de alquiler pedido en promedio de $ 20.044, 1% más que en mayo de 2021. En tanto, para comprar, el valor promedio solicitado es de US$ 139.784 (bajó 3%).

En el momento en que se agranda la familia, un apartamento o casa de dos dormitorios tiene un alquiler promedio de $ $ 28.530 (subió 2% frente a mayo de 2021) y un precio de compraventa de US$ 181.867 (bajó 2% respecto a mayo de 2021).

Cuando ya se necesita una casa de tres dormitorios, el valor promedio es de US$ 265.936, lo que supone una baja de 6% frente a mayo de 2021.

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data?

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes.

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