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Contrato de arrendamiento: obligaciones, garantía, derechos y todo lo que tenés que saber para alquilar

Compartimos con ustedes una nota publicada en el diario El País de hoy con información de interés sobre contratos de arrendamiento. Cualquier duda quedamos a su orden por el mail info@puntoinmobiliario.com.uy

Hay diferentes aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar dado que la legislación varía de acuerdo con el año en el que se construyó el inmueble. 

Aquilar puede generar sorpresas, tanto para el inquilino como para el propietario. Por eso, es bueno saber que hay derechos y obligaciones para las dos partes. También hay garantías y procedimientos establecidos en la normativa. No obstante, la legislación tuvo varias modificaciones a lo largo del tiempo. Por lo tanto, no aplican las mismas reglas para todos los contratos de arrendamiento.

A la hora de negociar un contrato de arrendamiento urbano, una de las cosas a tener en cuenta es el año del permiso de construcción del inmueble. Parece algo menor pero, según la legislación uruguaya, es un factor determinante. ¿Por qué? La Ley 14.219 marcó un quiebre en el régimen. Si la vivienda es anterior a 1968 es una normativa, y si es posterior es otra, contó el abogado y escribano Carlos Falco, socio de Ferrere.

Los inmuebles de después de 1968 están en régimen de libertad de contratación. Ahora, ¿es una libertad absoluta? No. Es más, se le aplican dos capítulos de la Ley 14.219: las garantías y los procedimientos. Por lo tanto, a todos los inmuebles, sin importar de cuándo sean, tienen la misma legislación en esos temas, explicó.

Para los inmuebles construidos previo a 1968, los alquileres son en moneda nacional, “no se pueden fijar en dólares”

Antes de que existiera mayor libertad, había una normativa que resguardaba al inquilino. “¿Qué pasa en el mercado de alquileres cuando hacés un régimen que protege mucho al arrendatario? Se retrae. La gente no se ve tentada a tener inmuebles para alquilar”, comentó Falco.

Se mencionó anteriormente que la legislación varía de acuerdo al año del inmueble. Para los que son previos a 1968, los alquileres son en moneda nacional, es decir, “no se pueden fijar en dólares”.

Es más, si se decide negociar en moneda extranjera el valor se convierte a moneda nacional con la cotización del día previo a la fecha del contrato.

Otra particularidad es que el reajuste del precio de alquiler es según la Unidad Reajustable de Alquileres (URA) o el Índice de Precios del Consumo (IPC). ¿Se puede elegir cuál? No. Para la suba se toma el valor más bajo. Por otra parte, el plazo mínimo de arrendamiento de una vivienda es de dos años, y hay una prórroga de un año. Además, el plazo de desalojo es de otro año más, agregó.

Falco ejemplificó cómo puede influir el año de construcción en el contrato de arrendamiento. Si soy dueño de una casa de 1966, no puedo decidir que el alquiler sea de US$ 1.000, que haya un reajuste de 10% anual y que el plazo de alquiler será de un año con opción a otro.

Hay exclusiones a la normativa. Por ejemplo, las fincas para vivienda que se alquilen por temporada, las fincas arrendadas con destino a organismos o empresas internacionales, oficinas diplomáticas y consulares, entre otros.

GARANTÍAS. En la legislación está previsto el régimen de garantías. Son las siguientes: depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), bancos privados, fianza o garantía personal y Contaduría General de la Nación.

Falco advirtió sobre un dicho popular que es erróneo: “Puse la casa de mi madre de garantía”. El socio de Ferrere explicó que, en ese caso, la garante es la madre, quien manifestó que “tiene un inmueble para demostrar que tiene solvencia”.

En otras palabras, si esa mamá en el futuro vende la casa y se compra otra, es lo mismo. En esa línea, aclaró que “no se puede hacer una hipoteca en garantía de un arrendamiento”. Tampoco se puede hacer una prenda de un auto.

Ahora, ¿dónde entran las empresas que ofrecen garantías? Las compañías asumen una “posición parecida” a Contaduría General de la Nación.

“Las garantías en los arrendamientos urbanos son limitadas. Y es, de alguna manera, un problema”, comentó Falco, quien cree que el sistema de garantía es un punto de mejora para que haya un mercado “más dinámico”.

REGISTRO. Una persona alquila una casa por dos años y, cuando pasó un año, el dueño decide venderla. Un día, el nuevo propietario decide que quiere ocuparlo y que los inquilinos deben abandonar la vivienda. ¿Es legal? Depende. Falco explicó que la diferencia está en si se inscribió el arrendamiento en el registro de la propiedad, que depende del Ministerio de Educación y Cultura.

Si se realizó el trámite, que es opcional, se debe respetar lo que se firmó. Es decir, no se puede echar al inquilino hasta que venza el plazo del arrendamiento.

Si no se inscribió el alquiler y el nuevo dueño decidió que las personas deben irse, los desalojados pueden hacerle un juicio por daños y perjuicios al expropietario.

El abogado y escribano entiende que es una gestión importante en los alquileres vinculados a la industria y comercio y a las oficinas. Hay una “importancia de inscribir cuando los plazos de alquiler negociados son largos o cuando el inquilino tiene una extrema necesidad de que se le respete todo el plazo legal”, agregó.

Si no se inscribió el alquiler y el nuevo dueño decidió que las personas deben irse, los desalojados pueden hacerle un juicio por daños y perjuicios al expropietario. No obstante, Falco aclaró que eso “no te da derecho a quedarte”.

CUADRO 1. Nuevo Mecanismo

El nuevo sistema sin garantía que creó la Ley de Urgente Consideración

La LUC estableció un nuevo mecanismo para alquilar sin garantía. Al mismo tiempo, “lo que crea es un sistema de desalojo mucho más abreviado para el desalojo y lanzamiento. El inquilino no tiene el beneficio de un año por buen pagador, por lo que el proceso es más ágil. En el desalojo por mal pagador la intimación es por telegrama y no necesita hacerla judicialmente. Reduce los plazos del lanzamiento y le limita el plazo al inquilino para oponerse”, explicó Falco.

CUADRO 2. CAMBIOS POR LA LUC

¿Qué implica el desalojo en el nuevo sistema?

El nuevo sistema que se creó en la Ley de Urgente Consideración “hace un camino que es de más fácil acceso. Le cambia al arrendador la garantía por un proceso más ágil de desalojo. Si el arrendador opta por este sistema pierde el beneficio de tener una garantía, pero gana en tiempos más abreviados para el desalojo. Esto puede facilitar el mercado” de alquileres, opinó Falco.

¿Cuáles son las obligaciones para propietarios e inquilinos?

La legislación establece obligaciones para ambas partes.

Se rompe algo y surge la pregunta: ¿quién debe repararlo? La legislación establece cuáles son las obligaciones para arrendadores y arrendatarios.
En términos generales, el propietario tiene que hacer las reparaciones para mantener el inmueble en buen estado.

Por otra parte, las reparaciones locativas están a cargo de los inquilinos. ¿Cuáles son? Las que son producto del “deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes”, se establece en el Código Civil.

No obstante, “no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo o por defectos de construcción”, agrega.

Además, la legislación establece que “el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que éste no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado pronta noticia al arrendador para que las hiciese por su cuenta”.

Quien alquila también está obligado a pagar el precio que se acordó. Asimismo, tiene que devolver el inmueble en buen estado de conservación y al final del plazo contractual.

https://negocios.elpais.com.uy/contrato-arrendamiento-obligaciones-garantia-derechos-tenes-alquilar.html

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